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浅谈二手住宅价格数据评估方法
来源:中国信息报     时间:2021年08月06日

    自2019年起,国家统计局对原70个大中城市的房价统计调查工作内容进行了一定调整。笔者结合广东省惠州市调查工作实际,就如何改进二手住宅价格评估方法提高数据质量谈谈看法和建议。

  目前惠州二手住宅价格采用重点调查与典型调查相结合的方法收集基础数据,测算指数使用中介上报成交数据。主要存在三方面问题:一是指数测算使用中介公司上报成交数据,无上期成交均价、超限价格等数据修正,需要中介人员评估,对相关人员专业素养和市场掌握程度要求较高,存在数据评估风险。二是从业者专业能力、评估标准存在个体差异,中介公司和房价专业人员如产生变动,因个体差异可能导致数据评估标准变化,引起价格指数短期衔接不畅的问题。三是大部分中介企业填报人都身兼多职,需处理的各类报表较多,除主观原因造成的数据差错,有时工作疏忽、计算错误也可能导致上报数据偏差,源头数据质量存在一定风险。

  笔者认为,针对上述问题,可从以下几个方面着手改进二手住宅价格评估方法提高数据质量。

  综合多因素选取代表性楼盘。为解决中介企业上报样本楼盘随意性较高、数据连续性不佳、区位代表性较弱等问题,国家统计局惠州调查队制作了《惠州二手住宅销售表填报、评估指引》,对样本楼盘选取进行规范。根据近年来二手住宅网签数据、楼盘挂牌热度、区位代表性等因素筛选各片区代表性楼盘,要求中介企业填报时选择指引内的楼盘,同时兼顾当月实际成交情况,避免出现上期销售单价依赖门店负责人评估的问题,从而更好反映市场实际价格趋势。

  加强对中介企业上报数据的筛选和使用。将中介企业上报的楼盘成交数据分为三大类别:一是非热门楼盘;二是一类热门楼盘,即有上月同质户型成交热门楼盘;三是二类热门楼盘,即无上月同质户型成交热门楼盘。其中,非热门楼盘由于数据连续性差、代表性不足,数据不录入房价程序;一类热门楼盘数据直接录入程序使用;二类热门楼盘评估上月单价后使用,评估标准划分优先级,如该二类热门楼盘近3个月内有同质户型成交均价,优先使用该均价作为上期单价,如近3个月无成交,则使用门店负责人按同质可比原则评估的上月单价,同时其需提供评估依据,如公司同质户型近期挂牌均价、周边同质热门楼盘近期成交均价数据等。

  明确成交价格评估的参照标准。一是无新房在售的中小体量二手楼盘,利用各大房产平台的成交价格趋势进行价格数据的辅助评估,综合分析企业评估价格是否符合市场趋势。二是新房与二手房同时有售的大体量楼盘,参考楼盘新房价格。惠州二手房价格在同片区内有明显跟随新房价格走势的特点,对于长期连续销售的大体量楼盘,判断中介上报的评估价格是否合理时,该楼盘新房备案价格和价格趋势可作为参照标准。

  提高价格评估水平的依据和技巧。一是针对不同时期的市场情况制定当月调研提纲,做到有的放矢开展调研,对价格趋势的判断综合考量调研情况、新建住宅情况、市场环境变化等因素。二是拓宽价格掌握渠道,专业人员以购房者身份不定期向非调查点中介从业者询盘询价,及时掌握各片区楼盘价格变化情况,提高价格评估水平。

  (作者单位:国家统计局惠州调查队)